Fuga de agua, ¿quién paga la factura?
Socio director de la Firma BÁLAMO LEGAL&FISCAL, cofundador de AREA ABOGADOS Y ASESORES y de la Startup LAWINT TECH, y Corporate Builder. Asesor de algunos de los grandes grupos cooperativos y empresas agroalimentarias. Ha ocupado cargos directivos y de máxima responsabilidad en distintas entidades del mundo empresarial (AJEX, CEAJE, CEOE, Cámara de Comercio de Badajoz).
Determinar la responsabilidad por una fuga de agua en una vivienda alquilada puede ser complicado. Este artículo busca proporcionar claridad sobre cómo actuar en estos casos, basándose en normativas legales, jurisprudencia y prácticas comunes.
Comunicación con el propietario
El primer paso esencial es informar al propietario del incidente lo antes posible. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda, sin que esto suponga un incremento en el alquiler. Las averías comunes incluidas bajo esta responsabilidad son:
- Problemas en la instalación eléctrica y de calefacción.
- Problemas con las tuberías y averías en electrodomésticos.
- Conservación de techo, suelo o paredes en caso de goteras o humedades.
Existe jurisprudencia que extiende estas responsabilidades del propietario a actividades como la pintura y el acuchillado del parqué. En la práctica, y tal como estipula el contrato de arrendamiento, el propietario debe garantizar que la vivienda se mantenga en condiciones óptimas.
Jurisprudencia y responsabilidad del Inquilino
En una sentencia del Tribunal Supremo del 15 de abril, se establece que el inquilino es responsable de las fugas de agua si no informa al propietario sobre deficiencias en el inmueble. Aunque, de acuerdo al artículo 1907 del Código Civil, el propietario suele ser responsable de los daños por ruina, en este caso, la falta de comunicación del arrendatario exime al propietario de responsabilidad.
Adicionalmente, el Tribunal Supremo sugiere aplicar el artículo 1902 del Código Civil, que establece que «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.» Esto implica que el inquilino podría ser responsable por los daños si el propietario no reside en la vivienda y no fue informado oportunamente.
Revisión del contrato de arrendamiento
Es fundamental revisar el contrato de arrendamiento, ya que este regula las obligaciones y derechos de ambas partes. Es importante notar que cualquier disposición que contradiga la Ley de Arrendamientos Urbanos será considerada nula. Por lo tanto, debes prestarle atención a las cláusulas que refieren a reparaciones y averías.
Situaciones específicas
Fugas de agua por deficiencias en la instalación
Si la fuga de agua es atribuible a una falla en la instalación de fontanería que no se debe a un mal uso por parte del inquilino, la responsabilidad recae sobre el propietario. Este tipo de problemas se considera dentro de las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda.
Fugas de agua en propiedades comunes
En el caso de condominios o apartamentos, las tuberías comunes que no se encuentran dentro de la propiedad alquilada son responsabilidad de la administración del edificio o la comunidad de propietarios.
Aquí, el arrendatario debe informar al propietario y este, a su vez, debe coordinar con la administración para las reparaciones correspondientes.
Reclamación al seguro. Seguro de Responsabilidad civil del hogar
Si ambos, arrendador y arrendatario, cuentan con un seguro de responsabilidad civil del hogar, este puede cubrir los daños causados por la fuga de agua a terceros. Es esencial notificar el siniestro a la compañía aseguradora cuanto antes e iniciar el procedimiento estipulado en la póliza. Hay que revisar los límites en el importe total de las indemnizaciones y gastos cubiertos.
Consideraciones legales y prácticas
- Comunicación Inmediata. Informar al propietario sobre cualquier daño o avería lo antes posible.
- Documentación. Mantener un registro de comunicaciones y reparaciones realizadas.
- Revisión de la póliza del seguro. Comprender los términos y condiciones de tu seguro y el del propietario, si es aplicable.
- Consulta jurídica. En casos complejos, buscar asesoría legal para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales.
Conclusión
La responsabilidad por una fuga de agua en una vivienda alquilada depende de varios factores, incluyendo las condiciones del contrato de arrendamiento, la severidad de la avería y la comunicación entre las partes implicadas.
Tanto el propietario como el inquilino tienen responsabilidades que deben ser cumplidas para asegurar la habitabilidad del inmueble y la correcta gestión de incidentes. Las pólizas de seguro pueden proporcionar una red de seguridad adicional, siempre y cuando se cumplan sus condiciones específicas.
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