¿Cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?
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Cuando se compra una vivienda, con el paso de los años ésta tiende a incrementar su valor. La diferencia positiva entre el precio al que se compró y de venta es lo que se conoce como plusvalía.
La plusvalía de una vivienda está sujeta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo municipal directo que grava lo que se ha revalorizado el bien desde su compra hasta su venta, donación o herencia. Solo se aplica a los bienes de naturaleza urbana, por lo que las fincas rústicas no están condicionadas a este impuesto.
¿Quién debe abonar la plusvalía de una vivienda?
Depende del tipo de acto:
- Si se trata de una venta, el pago corresponde al vendedor pues es el que recibe el dinero.
- En caso de donación, la obligación recae sobre el donatario, es decir, el que recibe la vivienda. Y lo mismo ocurre con la herencia, donde son los herederos los que deben hacer frente a este impuesto.
¿Siempre hay que pagar plusvalía?
Solo cuando hay ganancias, y con matices. Tras las sentencias que el Tribunal Constitucional ha emitido en los últimos años sobre este impuesto, hay determinados supuestos en los que el cobro del mismo se considera inconstitucional:
- Cuando la venta de la vivienda no aporta ninguna ganancia o produce pérdidas.
- Cuando, a pesar de vender con ganancias, la cuota a abonar es superior.
Además, hay casos concretos en los que se está exento el pago de la plusvalía:
- En las aportaciones de bienes realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago a ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago a sus haberes comunes.
- Si hay transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.
- Los supuestos de fusión o absorción de empresas o ramas de actividad, cuando implique la continuación en el ejercicio de actividades.
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¿Cómo se calcula la plusvalía?
Fuente: https://bit.ly/32QmLyB
Este impuesto lo que grava es el incremento del valor del suelo, por tanto, su cuantía viene determinada por:
- El valor catastral del suelo (se puede consultar en el recibo del impuesto del IBI o en el catastro).
- Los años que han pasado desde la compra hasta la venta del inmueble, ya que la cuota se calcula en base a una ratio ligada al periodo impositivo. Si han pasado veinte años o más, se aplica la ratio máxima.
- El municipio en el que se ubica el inmueble. Los ayuntamientos son los encargados de fijar el coeficiente del valor catastral y el tipo impositivo, por lo que la cantidad puede variar mucho de una región a otra.
Para calcular la plusvalía de una vivienda, lo primero es averiguar en cuánto se ha incrementado su valor.
Para ello, debes aplicar al valor catastral del suelo, la tasa de revalorización que cada año fija el ayuntamiento. Hay que calcularla para cada año en el que has sido propietario de la vivienda.
Sobre este incremento se aplica el impuesto de plusvalía, que difiere de un ayuntamiento a otro, pero nunca supera el 30 por ciento.
Con un ejemplo se verá más claro.
Ejemplo
En el año 2000 compraste tu vivienda y quieres venderla en 2020 (veinte años después). Supongamos que el valor catastral del suelo es de 150.000 euros y la tasa de revalorización fijada por el ayuntamiento es del 3,5 por ciento anual.
- Para calcular lo que se ha revalorizado el suelo:
(Incremento del valor X número de años) / 100 = Revalorización
(3,5 x 20) / 100 = 0,7
- Para calcular la base imponible a la que tendrás que aplicar el impuesto:
Revalorización X valor catastral = Base imponible
0,35 x 150.000 = 52.500 euros
- Por último, aplica sobre esta base el impuesto de plusvalía, que en este caso sería el máximo, es decir, el 30 por ciento:
(Impuesto de plusvalía / 100) x Base imponible = Cuota íntegra
(30 / 100) x 52.500 = 15.750 euros
Como se calcula la plusvalua de una edificación que se ha conseguido por una herencia en el caso que quiera venderla despues.
Que valorcatastral tengo que usar el de la primera compra o el del momento que realizamos la aceptación de la herencia., Hay que tener solo encuenta el valor del suelo por el coeficiente regulador del ayuntamiento? y en nuevo valor del suelo es el que se estipula en la tasación del inmueble para una hipoteca como valor del solar o tambien hay que tener encuenta el valor de la construcció es decir el total de la tasación.
Gracias por resolver mis dudas.
Hola Jaume, el valor catastral que se debe tener en cuenta generalmente es el valor vigente en el momento de la transmisión de la propiedad. En el caso de una herencia, suele ser el valor del momento de la aceptación de la herencia. La plusvalía municipal suele basarse en el incremento del valor del suelo. Este valor se determina aplicando el coeficiente multiplicador que establece el Ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo. Suele ser diferente al valor del suelo utilizado para la tasación hipotecaria. En la tasación hipotecaria, se puede tener en cuenta tanto el valor del suelo como el de la edificación. La tasación del inmueble para una hipoteca puede incluir tanto el valor del suelo como el de la construcción. Para el cálculo de la plusvalía municipal, generalmente se tiene en cuenta el incremento del valor del suelo, pero no de la edificación. En cualquier caso, recomendamos hacer la consulta a nivel local pues las normas pueden variar ligeramente en función de la región. Un saludo.
He vendido un apartamento, para calcular la plusvalía que valor de compra tengo que tomar, el de figura en la escritura, o el de escritura mas todos los gastos (notaria, registro, impuestos, etc.)
Hola Juan Carlos, lo explicamos todo en este artículo. Un saludo
En el año 1992 compre una vivienda en Calahorra por valor de 100.000€ y la voy a vender en el 2021 por 205.000€
PREGUNTA:
Cuanto tengo que pagar al Ayuntamiento de Calahorra por el impuesto municipal
Cuanto tendré que pagar de mas en mi declaración de renta en Navarra del 2021
un saludo
Hola Fernando, para poder hacer el cálculo debes saber ciertos datos: la tasa de revalorización fijada por el ayuntamiento, el valor catastral del suelo, que se puede consultar en el recibo del impuesto del IBI o en el catastro y el impuesto de plusvalía. Con estos datos tienes que hacer los cálculos que vienen en el artículo. Un saludo