¿Qué se puede construir en suelo rústico?
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Invertir en suelo rústico es una de las opciones más seguras en la actualidad, y es que, desde el inicio de la crisis, este tipo de terrenos ha experimentado una caída de solo el 7 por ciento frente al 30 por ciento de la vivienda urbana. Sin embargo, construir en suelo rústico no es tan sencillo. Para empezar, existen algunas dudas sobre qué se puede edificar en ellos: ¿solo se pueden emplear para el cultivo?, ¿se puede poner una casa prefabricada en caso de tratarse de una finca no urbanizable?
La realidad es que la posibilidad de construir en suelo rustico es muy limitada. La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece una serie de normas que controlan la edificabilidad de estos terrenos con el fin de proteger los entornos rurales. A continuación, te contamos qué se puede construir en suelo rústico.
Tipo de construcciones posibles en suelo rústico
En cuanto a este tipo de terrenos, la ley es tajante: como principio general, no se puede construir en suelo rústico, pero sí pueden llevarse a cabo explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y -siempre que se cumplan los requisitos- construcciones de otros usos, como viviendas.
Aquí es donde entra en juego la comunidad autónoma o el ayuntamiento donde esté ubicada la propiedad, ya que las competencias en esta materia suelen estar en sus manos, siendo ellos los que establecen sus propias excepciones.
Así por ejemplo, en Galicia se puede construir en suelo rustico siempre que la edificación tenga fines agrícolas, ganaderos o turísticos (como campamentos, instalaciones deportivas o alojamientos rurales). En Castilla-La Mancha se puede levantar una vivienda unifamiliar de no más de 200 metros cuadrados en parcelas de, al menos, una hectárea de superficie, pero si el suelo está considerado de interés ecológico, la parcela debe tener tres hectáreas como mínimo y la planta de la casa no puede superar el 2 por ciento de la superficie de la finca.
Por tanto, construir una casa en suelo rústico, es decir, fuera de los núcleos urbanos, es posible, siempre que el planeamiento urbanístico municipal y la normativa autonómica lo permitan. Además, hay que superar una serie de limitaciones administrativas que pueden hacer que varíe radicalmente el proyecto original.
Lo que coincide en todas las comunidades autónomas es que se prohíbe la explotación inmobiliaria en suelo rural. Es decir, no se puede construir, por ejemplo, una promoción de viviendas. Además, todas las normativas autonómicas exigen que las construcciones sean armónicas con el entorno natural y la arquitectura de la zona, y establecen las distancias que debe haber entre las diferentes construcciones, precisamente para evitar la creación de núcleos urbanos. Un Seguro de Hogar MAPFRE es el colofón perfecto para resolver de forma satisfactoria muchos problemas que nos puedan surgir en el día a día de una casa rústica.
Fuente: https://bit.ly/30E1aVt
Acciones permitidas en suelo rústico
Dicho lo anterior, sí que existen una serie de opciones para establecerse en suelo rústico:
Rehabilitar
Si se compra una finca con una edificación antigua, la ley permite rehabilitarla para usarla como vivienda o para llevar a cabo alguna actividad relacionada con el turismo rural. En cualquier caso, la construcción debe mantener la configuración original, es decir, no se pueden añadir edificios o hacer ampliaciones.
Actividades agrícolas
Otra opción que contempla la ley es la de invertir en suelo rústico para destinarlo a actividades agrícolas, ganaderas o cinegéticas. En estos casos, se autoriza la construcción de los edificios necesarios para llevar a cabo dichas actividades, incluyendo la vivienda de los que vayan a residir en dicha propiedad, siempre ajustándose a las exigencias para cada caso.
Otro tipo de actividades
En algunas comunidades autónomas, se permite la construcción de instalaciones culturales, deportivas y demás, que estén vinculadas a los espacios naturales; o destinar dicha zona para el establecimiento de instalaciones de telecomunicaciones, estaciones de suministro de carburante o plantas para generar energías renovables.
Viviendas unifamiliares
Como decíamos al principio, en algunos casos se permite levantar viviendas aisladas unifamiliares siempre que el terreno sea urbanizable, y si la normativa de la zona no lo prohíbe.
En cualquier caso, antes de construir en suelo rústico, hay que solicitar información en las dependencias de urbanismo de la localidad sobre lo que se puede hacer en este tipo de terrenos.
¿Qué pasos hay que seguir si se quiere construir en suelo rústico?
Consultar la normativa local y estatal
Antes de lanzarse a la construcción de una vivienda en suelo rústico, es crucial consultar la normativa autonómica, así como el plan urbano del ayuntamiento para conocer la calificación del terreno y las condiciones de edificabilidad.
Para completar la información, también se puede solicitar la cédula urbanística en el ayuntamiento.
Encargar a un arquitecto la elaboración del proyecto
Una vez conseguida la información sobre el tipo de suelo y las limitaciones legales que debe cumplir la vivienda, hay que contar con un proyecto de obra pormenorizado que debe encargarse a un profesional competente, tal y como indica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
En el caso de construir una vivienda solo se admite la intervención de un arquitecto, pero si de lo que se trata es de rehabilitar o reformar una edificación ya existente, se requiere la contratación de un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero.
Realizar los trámites administrativos
Con el proyecto técnico sobre la obra ya redactado y visado por el colegio profesional correspondiente, es el momento de solicitar la licencia de obra en el ayuntamiento (en algunas comunidades se exige presentar previamente en el órgano competente la calificación urbanística).
Si el ayuntamiento considera que el proyecto cumple con los requisitos, remitirá el expediente a la consejería de urbanismo de la comunidad autónoma para que dicte una resolución al respecto, de acuerdo a su reglamentación. Dicha resolución debe ser comunicada en un plazo de tres meses. De no ser así, se considera silencio negativo.
Si la resolución es positiva, el ayuntamiento entregará el permiso al propietario, y éste deberá abonar las tasas correspondientes, el pago de la licencia municipal, además del llamado canon urbanístico que se exige en algunas autonomías.
Ni que decir tiene que la construcción debe cumplir estrictamente con lo reflejado en el proyecto. De no ser así, el propietario se arriesga a multas, al derribo de la construcción y, en el peor de los casos, a penas de cárcel.
Gracias por el artículo pero me surgen muchas dudas, sabéis si hay que tener unidad mínima de cultivo para poder construir una nave de aperos en suelo rústico? Si no tengo finca suficiente se puede inscribir varias fincas en una para poder hacer la obra o no es necesario?
Hola Gracia, en general, las normativas urbanísticas y agrícolas suelen estar establecidas a nivel municipal o autonómico, por lo que las reglas específicas pueden variar de una ubicación a otra. Algunas zonas pueden requerir una unidad mínima de cultivo para construir estructuras en suelo rústico, mientras que otras pueden tener regulaciones diferentes. Un saludo.
Hola buenos dias ,quisiera saber si puedo construir de material ladrillos una casa en terreno agricola.gracias
Hola Cristina, se trata de una normativa de carácter municipal por lo que es necesario informarse en el ayuntamiento de su localidad para conocer los requisitos para construir en terreno agrícola porque en términos generales no es posible salvo excepciones. Un saludo.
Buenas tardes, les comento mi casa por detras tengo un patio que da al campo, en el estan alquilando huertos y a un metro aproximadamente de la pared de mi patio han levantado una casa de aperos de madera con el peligro, de saltarse a traves de ella a mi domicilio y robar. Quisiera que me informaran de los tramites a seguir ya que he estado en el ayuntamiento Servicio de Urbanismo y no estan por la labor de solucionarme el problema espero sus respuestas. Saludos
Hola Federico, para saber la distancia que debe dejar su vecino para hacer la construcción tienes que acudir a las normas urbanísticas de cada municipio, o bien consultar con el técnico jurídico de tu Ayuntamiento la normativa municipal aplicable. Un saludo.