Hipotecas multidivisa: ¿Un derivado financiero?

Las hipotecas multidivisa tuvieron su auge de comercialización, con más del 80 por ciento, en los años 2007 y 2008, coincidiendo con la subida de los tipos de interés y el aumento del precio de la vivienda. Los contratantes, en su mayoría, eran personas con sueldo fijo: funcionarios de las distintas administraciones públicas y colectivos  importantes, como pilotos, azafatas, etc.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Básicamente, se trata de un préstamo en otra divisa para endeudarse en una moneda más débil que la propia y beneficiarse pagando intereses más bajos.

En los años del boom, los bancos ofrecían hipotecas multidivisa para acceder a créditos para la compra de viviendas, ya que se pagarían unos intereses más económicos al tomar como índices de referencia divisas de menor valor al euríbor, como el yen o el franco suizo.

Visto así, parece una operación ventajosa ¿Quién no quiere pagar menos intereses por un préstamo? Pero este producto no es tan sencillo de entender por el común de los mortales debido a su complejidad, porque no se trata solamente de un préstamo hipotecario sin más.

El Tribunal Supremo dejó las cosas más claras en su sentencia 323/2015 de 30 de junio, al considerar en el punto 6 del apartado 7º, lo siguiente:

“La Sala considera que la hipoteca multidivisa es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero. Es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al art. 2.2 de dicha ley”.

La hipoteca multidivisa constituye, pues, un híbrido financiero que combina un préstamo hipotecario con un derivado. Se trata de un producto mixto y complejo, difícil de entender por parte de los consumidores y con cambios frecuentes en los tipos de interés, sometido a las obligaciones de información recogidas en la Ley del Mercado de Valores, que obliga a los bancos a cuidar los intereses de sus clientes.

El 20 de septiembre, el Tribunal Supremo despejará de forma definitiva las dudas sobre la naturaleza de este producto financiero, fecha en la que los afectados sabrán si podrán recuperar su dinero.

Riesgos de las hipotecas multidivisas

Tiene riesgos evidentes que muchas personas que los contrataron desconocían por falta de cultura financiera. La cantidad de factores que afectan a los mercados de divisas da lugar a que la operativa con monedas sea muy complicada. Para evitar estos inconvenientes, hay una regla de oro que todo el que se mete en estos berenjenales debería conocer: «No endeudarse jamás en una divisa distinta a aquella en la que percibes los ingresos».

Las entidades prestamistas, en general, tampoco pusieron nada de su parte para explicarles a sus clientes los riesgos ciertos a los que se exponían al contratar este tipo de productos. En primer lugar, deberían haber valorado si los conocimientos y experiencia del hipotecado eran adecuados para contratarlos y no limitarse, solamente, a mostrares los beneficios que conseguirían.

Los bancos ofertaban a sus clientes este tipo de hipotecas con el pretexto de que ofrecían unos intereses más económicos en un momento en el que el Euribor rondaba el 5 por ciento. Estos contrataban la hipoteca en euros, pero pagaban las cuotas y la cantidad a amortizar en otra divisa. La mayoría eligió el yen japonés y el franco suizo. Sin embargo, estas monedas se apreciaron con fuerza durante la crisis respecto al euro (hasta un 38 por ciento el yen desde 2008), provocando de esta manera importantes pérdidas entre los consumidores. Algunas estimaciones hablan de una pérdida total de 200 millones de euros.

Este riesgo –aparte del de la posible subida en el índice de referencia (LIBOR) que por sí mismo sería preocupante– era uno de los más importantes a la hora de contratar estos productos, porque las divisas sufren variación en la bolsa cada día. Consecuentemente, el dinero que se debe al banco es diferente y las mensualidades sufren alteraciones en función de los tipos de interés de la moneda. Ello origina que el importe de la deuda puede dispararse, y la supuesta ventaja se convierte en desventaja. Así se da el caso grotesco de que un cliente, merced a estos vaivenes, adeude al banco un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo.

Es un proceso que funciona bien a corto plazo, pero no es recomendable a largo plazo, como es el caso, generalmente, de las hipotecas para adquisición de vivienda, porque los mercados tienden a corregir estas diferencias.

Otro inconveniente es que el cliente que no tiene ingresos, por ejemplo, en yenes, debe cambiar cada mes sus euros por yenes al tipo de cambio de cada momento. Aunque se pague siempre la misma cuota en yenes, las mensualidades cambian según se comporte el valor relativo de ambas monedas.

Todo este proceso conlleva, además, una serie de gastos, comisiones por cambio de divisa, comisiones por transferencia entrada de divisa, etc. que el cliente deberá soportar. Al ser multidivisa la hipoteca contratada, el cambio de la moneda se puede hacer cuando quieras, pero, realmente, solo podrás hacerlo una vez al mes y pagando una comisión que suele rondar el 0,25 por ciento.

Cifras en España

Según la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), se calcula que en España existen 70.000 préstamos multidivisa de los cuales un 46 por ciento está indexado en yenes, un 52 por ciento en francos suizos y el resto en libras y dólares.

Bankinter, con un 34 por ciento, es la entidad que más hipotecas multidivisa ha comercializado.

En litigiosidad destaca especialmente la Comunidad de Madrid con un 46 por ciento del total de las resoluciones; seguida de Cataluña, con un 22 por ciento. Ambas Comunidades concentran, asimismo, el mayor número de éxitos, con un porcentaje del 59 y el 79 por ciento, respectivamente.

Cada año aumentan las resoluciones favorables a los afectados por hipotecas multidivisa, lo que demuestra un consenso jurídico respecto de este producto. La sentencia del Tribunal Supremo ha acelerado la tendencia a favor de los consumidores que ya se había iniciado con primera sentencia del TJUE de marzo de 2014.

Así, el 80 por ciento de los consumidores ha visto estimadas sus demandas en 2016, mientras que un 87 por ciento de las ejecuciones hipotecarias instadas por los bancos fueron desestimadas.

Si eres uno de los afectados por este tipo de productos, con la cobertura de Defensa Jurídica del Seguro de Hogar MAPFRE recibirás información y asesoramiento sobre tus posibilidades de reclamación.