Qué hacer ante el impago del inquilino

La primera obligación que tiene el inquilino de una vivienda es pagar el alquiler pactado en tiempo y forma. Sin embargo, según datos estadísticos, el impago del inquilino de la renta de los alquileres en España es un problema que va en aumento y, actualmente, casi duplica a los motivados por el impago de hipotecas.

Las Comunidades Autónomas con más desahucios por impago de alquileres son Cataluña, Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana, por este orden.

Consejos para recuperar el impago del alquiler

Cuando se produce un impago del inquilino, la situación se convierte en una pesadilla para el propietario que, a partir de ese momento, comienza a vivir un calvario para tratar de recuperar su dinero o la vivienda, lo que provoca que muchos de ellos se lo piensen dos veces antes de poner sus propiedades en el mercado de alquiler.

Lo que no se debe hacer

Ante un impago del inquilino, muchos propietarios no saben cómo actuar y cuáles son los mecanismos de protección que legalmente tienen y, en ocasiones, movidos por la impaciencia y la desesperación, actúan de manera improcedente, con lo que terminan agravando aún más la situación.

Lo que en ningún caso debe hacer el propietario es, entre otras cosas:

• Amenazar al inquilino.
• Molestarle con llamadas continuas o a horas intempestivas.
• Entrar en la vivienda sin permiso y cambiar la cerradura.
• Cortar los suministros o dejar de pagarlos si es él quien debe hacerlo.

Todo esto es absolutamente contraproducente e inútil, porque mientras el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por un juez, el inquilino es legalmente el poseedor de la vivienda, aunque no pague el alquiler, y puede denunciar al propietario por allanamiento de morada, amenazas, coacciones, etc.

Lo que sí hay que hacer

Sin embargo, existen procedimientos y soluciones para el propietario que se encuentre en esta situación y pueden mitigar sus efectos. Con este fin, expondremos sucintamente una serie de consejos para recuperar el pago del alquiler, que es el objetivo principal que se persigue.

Buscar una solución amistosa

En un principio, el propietario o arrendador debe actuar de forma amistosa a través del diálogo con el inquilino para buscar una solución. Debe poner especial empeño en evitar adoptar medidas excesivamente drásticas, cuando no ilegales, que se pueden volver en su contra y crearían un problema mayor.

Por eso, en cuanto se produzca un retraso en el pago de la renta, lo aconsejable es hacer una llamada por teléfono o enviar un mensaje, con afabilidad, quitando importancia al retraso, como si hubiera sido un descuido del inquilino, y no echándole en cara su mal comportamiento de forma áspera y amenazante.

Negociar el pago de la deuda

Si esta manera de actuar no surte efecto, se puede entablar una negociación para tratar de cobrar la deuda facilitándole el pago mediante su abono en varios plazos o, incluso, perdonándola a cambio de recuperar inmediatamente la vivienda.

Es mejor esta solución que adoptar desde el principio medidas más radicales como interponer una demanda judicial, aunque legalmente se pueda hacer tras el impago de una cuota mensual del alquiler acordada en el contrato de arrendamiento.

Reclamar la deuda mediante un burofax

Si aun así no hay posibilidad de solucionar el conflicto y el inquilino se muestra renuente a pagar, antes de interponer la demanda, es conveniente esperar a que finalice el mes de vencimiento del pago, y entonces enviarle un aviso previo por un medio de valor fehaciente reclamándole la deuda.

Existen varios medios para efectuar este aviso, pero actualmente el más utilizado es el burofax. En Internet existen muchos modelos de burofax para este fin que necesariamente debe incluir:

• El importe pendiente de pagar.
• El señalamiento de un plazo prudencial para realizar el pago, que suele ser de 30 días.

Reclamar la deuda por vía judicial

Pasado el plazo señalado, se puede iniciar la vía judicial, con independencia de si el inquilino recogió o no el burofax, porque se le da ya por notificado.

De esta forma, se puede acreditar ante el juzgado el intento de resolución extrajudicial y, además, se evita la enervación, es decir, que el inquilino pague la deuda y continúe con el arrendamiento, ya que si existe requerimiento de forma fehaciente y no se produce el pago en el plazo de 30 días, el proceso no se podrá evitar aunque haya pagado la deuda.

Desahucio

Si el inquilino moroso hace oídos sordos a este aviso, y ni paga las deudas del alquiler ni devuelve la posesión de la vivienda arrendada, el propietario no tendrá más remedio que iniciar el procedimiento de desahucio del inquilino por impago de alquiler más la reclamación de las rentas impagadas.

Otra forma de resolver el conflicto

Aún queda una forma de resolver este tipo de problemas sin la intervención de un juez ni de un proceso judicial, y es si se ha pactado previamente la sujeción a la mediación en el propio contrato de alquiler. En Madrid, por ejemplo, en el Área de Medición del Observatorio de la Justicia implantado en el Colegio de Abogados de Madrid.

¿Es posible evitar el impago del inquilino?

Se pueden tomar muchas precauciones para tratar de evitar estas situaciones, tales como:

• Pedir una fianza a la hora de alquilar la vivienda.
• Avales personales y bancarios.
• Cantidades diversas como garantías extraordinarias.
• Informes personales y laborales.

Pero, realmente, no hay nada que pueda evitar el impago del inquilino.

Sin embargo, existen otras opciones que contribuyen a que los propietarios que se hallen inmersos en una situación así no se vean excesivamente afectados. Es el caso del Seguro de Protección de Alquileres MAPFRE, con el que los propietarios de viviendas alquiladas se aseguran el cobro de la renta todos los meses, aunque el inquilino no pague; además de contar con un equipo de abogados especialistas para efectuar las reclamaciones pertinentes y encargarse del proceso judicial para recuperar la posesión de la vivienda cuando sea necesario.