Una importante mayoría de ciudadanos son propietarios o poseedores de viviendas en comunidades de propietarios, es decir, en edificios o urbanizaciones de vecinos. Siendo este contexto uno de los principales foros de convivencia y por tanto de conflictividad y necesidad de regulación. Esto es, las relaciones de vecindad, los derechos y obligaciones como dueños o poseedores de inmuebles en comunidades de propietarios semejantes siempre ha sido un entorno objeto de normativa y que cuenta con una ley específica: La Ley de propiedad horizontal.
Aspectos a tener en cuenta por los vecinos
Siendo algo cotidiano y muy presente en nuestra vida podemos resaltar o resumir algunos aspectos fundamentales a tener en cuenta de la LPH:
Derechos y Obligaciones
Como propietario, tienes derechos y obligaciones establecidos en la LPH. Estos incluyen el derecho a usar y disfrutar de los elementos comunes y la obligación de contribuir a los gastos comunes.
Modificaciones en los Elementos Comunes
Cualquier modificación en los elementos comunes requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación.
Función del Presidente de la Comunidad
El presidente de la comunidad tiene varias funciones, incluyendo representar a la comunidad en juicio y fuera de él, firmar los contratos de obras y servicios en nombre de la comunidad, y reclamar las deudas de la comunidad.
Gestión de la Comunidad de Propietarios
La LPH establece cómo se gestionan las comunidades de propietarios. Esto incluye la convocatoria de juntas, las votaciones, la elección del presidente de la comunidad, las cuentas o las derramas, entre otros aspectos.
Se trata de una descripción general y básica y que la LPH puede tener particularidades dependiendo de la legislación local.
¿Cómo se reparten las cuotas en una comunidad de propietarios?
Un punto significativo puede ser el de las cuotas de participación en una propiedad horizontal son un elemento fundamental en la regulación de la convivencia y la administración de un edificio o conjunto de inmuebles. Según la Ley de Propiedad Horizontal, estas cuotas se establecen en función de diferentes criterios, como la superficie de cada vivienda, los elementos comunes a los que tenga acceso cada propietario, la ubicación de la vivienda dentro del edificio, entre otros.
Las cuotas de participación determinan la contribución de cada propietario a los gastos comunes del inmueble, como el mantenimiento de las zonas comunes, el pago de servicios como la luz o el agua, la contratación de personal de limpieza o seguridad, entre otros.
Para calcular las cuotas de participación, se suele utilizar una fórmula que tiene en cuenta la superficie de cada vivienda y otros factores determinantes.
¿Cómo se reparten los gastos comunes?
Los gastos comunes en una comunidad de propietarios se distribuyen principalmente en función de la cuota de participación de cada propietario. Algunos de los principales criterios de repartos de gastos previstos en la ley podrían resumirse así:
Cuota de Participación
Todos los propietarios deben pagar los gastos de la comunidad en función de su cuota de participación. Esta cuota se establece en función de criterios como la superficie de la vivienda, su ubicación dentro del edificio, entre otros.
Gastos Comunes Ordinarios
Son aquellos que se deben sufragar de forma continuada para garantizar el mantenimiento y el correcto funcionamiento del edificio. Esto incluye gastos como el suministro eléctrico y de agua, los seguros del edificio o el servicio de limpieza, entre otros.
Gastos Comunes Extraordinarios
Son aquellos que no se deben sufragar de forma continuada, sino que suelen ser necesarios cuando los fondos ordinarios de la comunidad no son suficientes para sufragar algún gasto o mejora que precise el edificio. Estos gastos pueden incluir indemnizaciones, realización de obras para nuevas instalaciones o reparaciones grandes.
Administración de los Gastos
El Administrador de la comunidad es la persona responsable de gestionar las cuentas de la comunidad, además de presentarlas al resto de los vecinos en Junta Ordinaria.
Impugnación de acuerdos
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de supuestos en los que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios adoptados por la Junta:
Supuestos de Impugnación
Según el artículo 18.1 de la LPH, los acuerdos de la Junta de Propietarios pueden ser impugnados en los siguientes casos:
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Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
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Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
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Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Quiénes pueden Impugnar
Según el artículo 18.2 de la LPH, están legitimados para la impugnación de estos acuerdos:
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Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta de propietarios (votar en contra del acuerdo).
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Los ausentes por cualquier causa.
Procedimiento de Impugnación
El procedimiento para impugnar los acuerdos de la Comunidad es mediante el procedimiento ordinario. Los Juzgados competentes para tramitar este procedimiento son los del lugar donde radique el inmueble.
Es importante recordar que la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspende su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
Órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
La Junta de Propietarios es un órgano fundamental en una comunidad de propietarios. Funcionamiento y características principales:
Tipos de Juntas de Propietarios
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Juntas Ordinarias: se convocan al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y tratar otros asuntos como el nombramiento de cargos. La citación para la junta ordinaria anual se hace, al menos, con seis días de antelación a su celebración.
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Juntas Extraordinarias: se convocan en cualquier momento para tratar uno o varios asuntos de interés para la comunidad. No establece la ley un plazo mínimo de citación como en las ordinarias.
Convocatoria de las Juntas de Propietarios
Normalmente, corresponde al presidente la convocatoria de las juntas de propietarios. Sin embargo, la Junta de Propietarios también se reunirá cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.
Asistencia a las Juntas
Los propietarios pueden asistir a las juntas, y pueden delegar su voto en cualquier persona. Además, el administrador asistirá a la junta y se puede citar a otras personas cuya presencia sea de interés para las deliberaciones y votaciones.
Funciones de la Junta de Propietarios
La función de la junta de propietarios es conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad. Esto incluye nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador, así como aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles de cada año.
Apuntes prácticos
Lo normal es contar con administradores profesionales o gestores especializados que se encarguen de velar por el cumplimiento de las obligaciones y las necesidades del inmueble y sus propietarios y que trabaje en coordinación con el presidente. E igualmente recurrir a los servicios de un abogado adecuado en caso de ser preciso para algún procedimiento o el asesoramiento de alguna cuestión.
En este sentido resulta muy práctico contar con seguros del edificio, de garantía de responsabilidad que también cubran la defensa jurídica y que sean flexibles a este respecto y entre los más reseñables del mercado estaría el de Mapfre orientado a comunidades de propietarios. A mayor precisión y especificidad más garantía de coberturas idóneas.