Habilitar un local comercial en vivienda
Arquitecto, apasionado del diseño. Desarrolla su actividad profesional a través de su estudio med.arquitectos, del que es cofundador y arquitecto de proyectos. Compagina su actividad principal trabajando como escritor para el periódico Diario de Almería en la columna semanal "La Cuarta Pared", a la vez que colabora con MAPFRE redactando artículos técnicos, constructivos y de diseño.
Hoy en día, el mercado inmobiliario demanda una reconfiguración del uso de muchos espacios que nos encontramos por la ciudad y pueden tener una segunda vida, sobre todo, buscando resolver las necesidades actuales de residencia. Una gran opción es convertir locales comerciales en viviendas mediante un proyecto de cambio de uso.
Esta operación no siempre es viable y se vuelve fundamental contar con un técnico competente desde el primer momento para que aconseje en todos los aspectos que rodean esta acción. Ya no solo para llevar a cabo el diseño y la reforma que sea necesaria, sino para estudiar la viabilidad del cambio.
Siempre hay que tener en cuenta a la comunidad de vecinos a la hora de proponer algún cambio en el uso de los locales del edificio. Y saber y limitar las responsabilidades, obligaciones y derechos.
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Pasos a seguir a la hora del cambio de uso
No existe una guía estricta a seguir a la hora de llevar a cabo estos cambios de uso, ya que cada comunidad de vecinos tiene sus peculiaridades y por supuesto, cada ciudad tiene una normativa aplicable que define el propio ayuntamiento. Pero, por lo general os mostraremos los pasos generales a seguir.
Arquitecto
Para cualquier proyecto que implique un cambio de uso, es necesario contar con un técnico competente para redactarlo y que sea visado en su respectivo colegio profesional. Un arquitecto siempre será la mejor opción para ello, puesto que no solo puede llevar a cabo todas las acciones técnicas y documentales que sean necesarias, sino que también tienen una gran preparación a la hora de diseñar los espacios para los nuevos usos y así satisfacer las nuevas necesidades que esas viviendas van a tener.
Viabilidad
Una vez que contemos con el técnico en cuestión es muy importante estudiar correctamente la viabilidad del cambio de uso, ya que a priori puede parecer que todo es posible, pero en la realidad hay que cumplir con todas las normativas que le sean de aplicación; desde el Código Técnico de la Edificación (CTE) hasta las normativas municipales recogidas en el respectivo Plan General de Ordenación (PGOU) de cada ciudad.
Proyecto
Es imprescindible la redacción de un proyecto técnico que normalmente se tramita en cada ayuntamiento y pasa por los caminos correspondientes de obra mayor. Aunque la obra a realizar pueda ser mínima, toda acción que implique un cambio de uso se tramita por esta vía, ya que el técnico tiene que asegurar la correcta aplicación de todas las normativas que le sean de aplicación al nuevo uso propuesto, como por ejemplo, en estos casos del cambio local-vivienda, debemos asegurarnos de cumplir con las normativas referentes a superficies mínimas de iluminación y ventilación. Y no solamente a los espacios ahora habitables, como dormitorios y salones, sino que debemos asegurar el correcto funcionamiento de las chimeneas de ventilación de cocinas y baños.
Licencias de obras
Una vez redactado, visado y entregado el proyecto técnico a la correspondiente gerencia de urbanismo de nuestra ciudad, tenemos que esperar a que lo revisen y confirmen la viabilidad de todo lo propuesto. Para que así, emitan la licencias de obras que nos permitirá comenzar la transformación física del local a la nueva distribución que sea necesaria para habilitarlo en vivienda.
Desarrollo de la obras
Acto seguido, y con la licencia ya en nuestro poder, podremos comenzar la obra cumpliendo con todas las medidas de seguridad necesarias y con todas las figuras profesionales que tienen que estar presentes. Bien sea un electricista competente para emitir boletines eléctricos o un arquitecto técnico o aparejador en aquellas obras en las que estemos obligados a contar con él.
Licencia de ocupación
Una vez acabadas todas las obras de transformación, tenemos que tener en nuestra posesión la licencia de ocupación que emite el órgano competente para poder empezar a hacer uso y disfrute de la vivienda. Para ello, es imprescindible que todas las acciones desarrolladas en el transcurso de las obras se correspondan con los planos y especificaciones del proyecto técnico. Asegurando así el cumplimiento normativo de nuestra obra. Este documento es de vital importancia ya que es necesario para solicitar una nueva alta en el consumo de agua y luz de la vivienda.
Una vez conseguida esta licencia de ocupación y con todo listo para entrar a vivir en la nueva vivienda, lo importante ahora es contar con un Seguro de Hogar MAPFRE que nos asegure la vivienda frente a cualquier incidencia que podamos tener en un futuro.
¿Cuánto cuesta habilitar un local comercial en vivienda?
Para habilitar un local comercial y convertirlo en vivienda, tenemos que tener en cuenta dos cosas:
Por un lado, la parte legal. Esta no supondrá mucho más de 1.500€, salvo que existan complicaciones en los trámites que tengan que ver con el suelo en el que esté ubicado el local, la normativa de la Comunidad Autónoma, que el inmueble no supere el número de viviendas permitido, e incluso el estatuto de la comunidad de propietarios.
Una vez tengamos la parte legal resuelta, aumentaremos el gasto en función de la reforma que queramos realizar en el local. En esta parte, tendremos que tener en cuenta la parte del arquitecto, que ronda los 1.500 euros y la de la propia obra, una vez definido cómo queremos hacerlo. Esta última, obviamente, va en función de los gustos y preferencias del propietario, los metros cuadrados de la vivienda y también de los materiales que quiera utilizar. Una horquilla razonable dependiendo de esos factores está entre los 10 y los 20 mil euros.
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