Mayorías necesarias en la comunidad de vecinos

La junta de propietarios, como órgano soberano de la comunidad, está facultada para decidir sobre cualquier asunto de su competencia. Sin embargo, para la realización de una forma legal de determinadas acciones -como cambios o mejoras que afecten a la calidad de vida de los propietarios- deberá someterse a ciertas mayorías en la comunidad de vecinos.

Este tema de las mayorías suele generar muchas dudas debido, principalmente, al desconocimiento de lo que marca la ley al respecto.

Todo lo referente a las mayorías exigibles para adoptar una determinada acción dentro de una comunidad de propietarios está recogido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

No obstante, en el artículo 10 del mismo cuerpo legal se establecen ciertas actuaciones que, por su carácter obligatorio, no requerirán el acuerdo previo de la junta de propietarios, como las obras de mantenimiento o las destinadas a facilitar la accesibilidad y los actos de división o agregación en casos de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas, etc.

¿Cómo se hace el cómputo de mayorías?

El cómputo de las mayorías se hace dependiendo de si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria:

• Primera convocatoria: las mayorías se calculan sobre el total de propietarios que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
• Segunda convocatoria: no está sujeta a quórum y el cálculo se hace basándose en el número de asistentes y sus cuotas.

Tipos de mayorías en la comunidad de vecinos

Las mayorías pueden ser de dos tipos:

• Cualificada, que es aquella que se refiere al conjunto de los propietarios tanto si es en primera como en segunda convocatoria.
• Simple, en la que será suficiente con la mayoría de los presentes en segunda convocatoria.

Mayorías cualificadas

A) Mayoría de tres quintas partes

Mayoría de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes del total de cuotas de participación para aprobar propuestas como:

• Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia o cualquier otro servicio común de interés general, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, como puede ser la colocación de un cartel publicitario en la fachada.
• Establecimiento o supresión de equipos o sistemas que mejoren la calidad energética o hídrica del inmueble. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, será suficiente el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
• Realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles. En estos casos, si las cuotas de instalación exceden del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no está obligado a su pago, incluso si no se le puede privar de la mejora o ventaja.
• Limitar o condicionar el ejercicio de la actividad por la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y también para el acuerdo de establecimiento de cuotas especiales de gastos o el incremento en la participación de las cuotas comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 por ciento.

B) Mayoría de un tercio

Mayoría de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para:

• La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o adaptación de las existentes.
• Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
• Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos

Mayoría simple

Se exige mayoría simple para la validez de los demás acuerdos en todas aquellas decisiones no especificadas en la LPH o en los estatutos de la comunidad que no requieran cambios en los servicios ni en los espacios.

Bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Unanimidad

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la LPH, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirá para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

No se requiere aprobación de la comunidad

Aparte de los incluidos en el artículo 10 de la LPH, como ya se dijo anteriormente, la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, no requerirá aprobación de la comunidad. Solamente será necesaria una comunicación previa a la comunidad.

El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el titular de la plaza o los interesados directos en la misma.

Requisitos para poder participar en una Junta de propietarios

Conviene recordar, finalmente, algunos requisitos para poder participar en una Junta de propietarios:

• Para poder votar en una junta de propietarios es necesario estar al corriente de pago con los gastos comunitarios.
• Cada propietario tiene solamente un voto, aunque sea propietario de varios locales o viviendas.
• En el caso de las mayorías cualificadas, se tiene presente también la cuota de participación en la comunidad.
• Asimismo, en el caso de las mayorías cualificadas, los propietarios que no asistan a la Junta se computan como votos favorables, salvo que manifiesten su oposición dentro de los treinta días siguientes.