Permuta de viviendas entre particulares
Socio director de la Firma BÁLAMO LEGAL&FISCAL, cofundador de AREA ABOGADOS Y ASESORES y de la Startup LAWINT TECH, y Corporate Builder. Asesor de algunos de los grandes grupos cooperativos y empresas agroalimentarias. Ha ocupado cargos directivos y de máxima responsabilidad en distintas entidades del mundo empresarial (AJEX, CEAJE, CEOE, Cámara de Comercio de Badajoz).
¿Qué es la permuta?
El Código Civil, concretamente al artículo 1538, define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra, la principal diferencia con un contrato de compraventa es que no hay dinero de por medio sino un intercambio de propiedades.
Es por ello que una de las condiciones es que las viviendas deben tener un valor semejante para que puedan intercambiarse sin ningún problema, podría darse el caso de que una de las propiedades tenga un precio superior a la otra por lo que se tendría que compensar la diferencia con dinero, teniéndose que hacer un contrato mixto de permuta y compraventa y especificar las condiciones y medios de compensación de esa diferencia de valor.
¿Cómo funciona la permuta de viviendas entre particulares?
El primer paso que tienen que dar es acordar el precio de los inmuebles y puede hacerse tasando ambas viviendas para conocer su valor. De esta forma, podrá determinarse si existe una diferencia de precio que aconseje realizar un contrato mixto, que incluya la compraventa.
En segundo lugar, es necesario informarse acerca de posibles cargas de ambos inmuebles, incluyendo deudas con la comunidad de propietarios o facturas de IBI pendientes de pago (que podrían no aparecer en la información registral). Todos estos factores resultan claves para determinar el valor de cada inmueble, ya que, en caso de existir deudas o cargas, estas deberán restarse al valor de tasación o considerarse en la operación como parte del precio.
El tercer paso consiste en formalizar la operación a través de una escritura de permuta ante notario, mediante la que se realizará la transmisión de propiedades de una parte hacia la otra y finalmente, hay que inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras.
¿Qué pasa en caso de que la casa esté hipotecada?
En una permuta de viviendas, el intercambio de propiedades se realiza sin mediación de dinero, pero la situación se complica si alguna o ambas viviendas están hipotecadas. En estos casos, el valor de cada vivienda se determina restando el capital pendiente de amortizar de la hipoteca de su valor de mercado.
Por ejemplo, si una vivienda está tasada en 200.000 euros y aún se deben 40.000 euros de hipoteca, se podría intercambiar por una casa valorada en 160.000 euros. Alternativamente, se podría permutar por una vivienda valorada en 300.000 euros con una hipoteca pendiente de 140.000 euros.
Es crucial que el banco apruebe el cambio de titular de la hipoteca para que la operación sea viable. Aunque la propiedad de la vivienda cambia, la hipoteca sigue existiendo sobre el inmueble, y el banco debe asegurarse de la capacidad del nuevo propietario para devolver el préstamo hipotecario. El banco puede realizar una subrogación para cambiar el titular o solicitar una nueva hipoteca en esa u otra entidad.
Además de los gastos habituales de una permuta, cuando existe hipoteca en alguna de las propiedades, hay que considerar los costos de la novación, cancelación o formalización de la hipoteca, según corresponda. A la hora de valorar la operación, es más sencillo considerar el valor restante una vez deducido el capital pendiente de la hipoteca.
Las entidades bancarias juegan un papel crucial en estas transacciones. Necesitan aprobar la operación y pueden requerir una subrogación o una novación hipotecaria. Para esto, el banco analizará el perfil de riesgo del nuevo propietario antes de validar la operación. También existe la posibilidad de solicitar una nueva hipoteca en la misma entidad o en otra, especialmente si se busca actualizar las condiciones del préstamo.
En conclusión, la permuta de viviendas con hipoteca requiere una evaluación cuidadosa del valor neto de las propiedades y la aprobación de las entidades bancarias involucradas. Es esencial tener en cuenta los gastos adicionales asociados con la modificación de las hipotecas para asegurar que la operación sea financieramente viable.
¿Qué fiscalidad tiene la permuta inmobiliaria?
La fiscalidad de la permuta inmobiliaria no es precisamente un reclamo que anime a posibles interesados. No en vano, la tributación de una permuta de viviendas se equipara al coste fiscal que conllevaría realizar dos compraventas. Lo anterior, sin que exista ningún beneficio fiscal específico para estas operaciones, que puedan aplicarse los propietarios de las viviendas. Éstos deberán tener en cuenta también los gastos de notaría y registro que la operación acarrea.
Tributación en el ITP, con el valor de referencia en el horizonte
De este modo, la permuta inmobiliaria quedará gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la base imponible de este impuesto, el valor de referencia de Catastro. Este impuesto deberán satisfacerlo ambas partes, respecto al inmueble cuya titularidad adquieren.
Tributación en el IRPF
La permuta también tributa en el IRPF, en relación con la vivienda que cada parte transmite. Este impuesto suele satisfacerse con cargo al precio obtenido por la transmisión del inmueble. En este caso, no obstante, cada una de las partes deberá ponerlo de su bolsillo. Ello, al consistir la contraprestación en la entrega de otro inmueble, y no en una cantidad en metálico.
Por lo que respecta al IRPF, es importante destacar que en la permuta se sintetizan en principio dos operaciones en un solo acto. Es decir, la obtención de una ganancia mediante la transmisión de la propiedad. Y la reinversión de dicha ganancia con la adquisición de otro inmueble que se recibe a cambio del que cedió. Esta circunstancia, permite a priori aplicar la exención por reinversión, en el caso de que el inmueble entregado, y el adquirido, constituya (y vaya a constituir) la vivienda habitual del contribuyente.
Tributación en el impuesto de plusvalía municipal
La permuta inmobiliaria tributa también en el impuesto de plusvalía municipal, por la transmisión del terreno urbano que se entrega a la otra parte. Y ello, de acuerdo con la nueva normativa del impuesto, aprobada por el Real Decreto-Ley 26/2021. Dicha normativa prevé dos formas de calcular la base imponible del impuesto, permitiendo al contribuyente optar por la más ventajosa.
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