¿Qué es el método flipping?
Socio director de la Firma BÁLAMO LEGAL&FISCAL, cofundador de AREA ABOGADOS Y ASESORES y de la Startup LAWINT TECH, y Corporate Builder. Asesor de algunos de los grandes grupos cooperativos y empresas agroalimentarias. Ha ocupado cargos directivos y de máxima responsabilidad en distintas entidades del mundo empresarial (AJEX, CEAJE, CEOE, Cámara de Comercio de Badajoz).
El ‘flipping’ inmobiliario, es algo tan clásico y simple como la compra de una vivienda antigua a buen precio para su reforma, dándole una segunda vida y su posterior venta.
El objetivo del house flipping es poner en valor una construcción ya obsoleta que necesita importantes reformas y devolverla al mercado con una rentabilidad elevada, es una estrategia de inversión que puede resultar rentable en tiempos de incertidumbre, siempre y cuando se den los factores adecuados en cuanto a las condiciones iniciales y finales del inmueble y en los tiempos de reforma y salida al mercado.
Rentabilidad y riesgos del ‘flipping’ inmobiliario
El éxito del ‘flipping’ inmobiliario depende de la rotación, según indica José Manuel Fernández, subdirector de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI): “La rentabilidad es fantástica si se logra una plusvalía del 10% en una compraventa de dos meses”.
Es decir, una operación en la que transcurren dos meses desde la compra del inmueble hasta su venta, tras la reforma. Pero un 10% sigue siendo bueno, aunque la venta se alargue un año.
Sin embargo, estas operaciones también llevan riesgos adjuntos como los financieros ya que si el mercado inmobiliario se desploma o si no se puede vender la propiedad en el tiempo previsto, los inversores pueden perder dinero o el riesgo de no poder vender la propiedad en el tiempo previsto después de las mejoras y generar costes adicionales de mantenimiento mientras se busca un comprador.
¿Qué pisos son los más rentables para comprar, reformar y vender?
Los inversores no deben esperar grandes ofertas ni precios bajos en la búsqueda de los inmuebles que quieren comprar para vender, sino pisos que necesiten reformas íntegras, y que sean exteriores, luminosos, con ascensor, dos habitaciones, dos cuartos de baño, situados en el centro de la ciudad y nunca en un piso bajo.
El estado del inmueble condiciona el éxito de la compra y de toda la inversión, que no solo tiene en cuenta las características enumeradas antes, sino también su antigüedad y conservación. No importan los defectos superficiales, mientras que su estructura esté en buen estado.
Y el trabajo de reforma es clave del éxito: tanto de forma, como de coste, como de plazos.
Beneficios del flipping house
Son muchas las ventajas del Flipping House tanto para propietarios como para la propia sociedad. Estas son algunas de ellas:
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Obtendrás una gran rentabilidad. Precisamente el objetivo del house flipping consiste en invertir en viviendas con potencial que te permitan obtener una rentabilidad elevada al devolverlas al mercado en buen estado. Si haces bien tus deberes, podrás ganar mucho dinero.
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Es compatible con otras actividades económicas y laborales. No es necesario que te dediques a tiempo completo al flipping house, pudiendo combinar esta actividad con cualquier trabajo o empresa.
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Beneficiarás a tu comunidad y devolverás inmuebles valiosos al mercado. No todo el mundo está dispuesto a reformar inmuebles en estado casi ruinoso, ya que ello implica riesgos de todo tipo. Por eso, adentrarte en esta actividad hará que también gane la sociedad, ya que estarás contribuyendo a renovar viviendas emblemáticas y a devolverlas al mercado en óptimas condiciones.
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Se trata de una actividad sostenible. Normalmente se generan menos residuos reformando un inmueble preexistente que creando uno desde cero. En lugar de dejar morir un inmueble poco a poco, estarás dotándolo de una nueva vida, reciclando lo presente y aplicando cambios solo donde sea necesario. Si, además, optas por una reforma que asegure una elevada eficiencia energética, mejor que mejor.
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Aprenderás en el proceso. Es probable que, durante tu primera experiencia, surjan imprevistos que te hagan replantearte tu decisión. Sin embargo, con el tiempo y la experiencia, aprenderás muchísimo sobre arquitectura, construcción y diseño, pudiendo prever posibles problemas y proponer las mejores soluciones para conseguir un resultado rentable y óptimo desde el punto de vista estético. También aprenderás a controlar los costes y a rodearte de los mejores profesionales, dos cuestiones clave al enfrentarte a cualquier proceso de reforma.
Fiscalidad de la inversión en ‘flipping’ inmobiliario en España
Como los inmuebles objeto de ‘flipping’ inmobiliario son de segunda mano, están sujetos a impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que varía según la Comunidad Autónoma, entre el 6% y el 10%.
En estas inversiones también hay que considerar el Impuesto Municipal de Plusvalías, que grava el incremento de valor del terreno urbano durante su propiedad desde su adquisición.
Otro impuesto es el que grava el beneficio obtenido por la compraventa. Una persona física tributará por la plusvalía obtenida como ganancia patrimonial, entre el 19% y el 26% según la ganancia en su Renta. Están exentos de pagar el impuesto por estas transmisiones los mayores de 65 años que reinviertan el importe de la venta en rentas vitalicias.
Por otro lado, si estas operaciones se realizan de forma regular, pueden considerarse actividad económica, en cuyo caso el beneficio obtenido no tributa como ganancia patrimonial sino como rendimiento de la actividad económica y a un tipo progresivo que puede llegar a ser muy superior al aplicable cuando no se realiza dicha actividad económica, lo que obliga a tener el alta fiscal de la actividad.
También existen en la actualidad deducciones temporales en la Renta por las reformas orientadas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, dependiendo de si estas reducen la demanda de calefacción y refrigeración o de si se trata de obras de rehabilitación energética en edificios residenciales o de mejora en el consumo de energía primaria no renovable en vivienda habitual, respectivamente.
Asimismo, las Comunidades Autónomas tienen aprobados incentivos fiscales variados en relación con las obras sostenibles que puedan realizarse en las viviendas. E incluso subvenciones para rehabilitar determinadas viviendas en zonas específicas.
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