Tipos de derramas
Socio director de la Firma BÁLAMO LEGAL&FISCAL, cofundador de AREA ABOGADOS Y ASESORES y de la Startup LAWINT TECH, y Corporate Builder. Asesor de algunos de los grandes grupos cooperativos y empresas agroalimentarias. Ha ocupado cargos directivos y de máxima responsabilidad en distintas entidades del mundo empresarial (AJEX, CEAJE, CEOE, Cámara de Comercio de Badajoz).
Las comunidades de propietarios, reguladas principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, están sujetas a la necesidad de realizar ciertos gastos comunes. A veces, estos gastos no pueden ser cubiertos por el presupuesto anual ordinario, lo que genera la necesidad de recurrir a un mecanismo extraordinario denominado “derrama”.
Una derrama es un aporte económico que deben hacer los propietarios de una comunidad cuando se presentan gastos imprevistos o que no han sido contemplados en el presupuesto ordinario de la comunidad. Estos gastos pueden ser necesarios para la reparación, conservación, mejora o rehabilitación de elementos comunes, y el monto de las derramas se reparte entre todos los vecinos según el coeficiente de participación que cada propietario tiene en la comunidad.
Las derramas pueden ser consideradas como una extensión del deber de cada propietario de contribuir al mantenimiento de la comunidad. Su imposición y el reparto entre los vecinos deben seguir las reglas establecidas en los estatutos de la comunidad, y, de no estar previstas allí, por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué tipos de derramas existen en comunidades de propietarios?
A lo largo de la vida de una comunidad de propietarios pueden surgir diferentes tipos de derramas, dependiendo de la naturaleza del gasto que se quiere cubrir. Estas pueden clasificarse en tres grandes categorías: derramas ordinarias, derramas obligatorias y derramas extraordinarias.
Derramas ordinarias
Las derramas ordinarias son aquellas que están relacionadas con los gastos corrientes de la comunidad. Estos incluyen los gastos habituales y previsibles que forman parte del mantenimiento y el funcionamiento regular de la propiedad. En esta categoría se encuentran, por ejemplo:
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Gastos de mantenimiento de instalaciones comunes (ascensor, caldera o el sistema de calefacción central).
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Reparaciones menores que no exceden del presupuesto anual.
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Servicios comunitarios, como el pago de suministros (agua, luz, limpieza).
Características de las derramas ordinarias
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Previsibilidad: estos gastos suelen estar previstos en los presupuestos anuales aprobados por la junta de propietarios.
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Reparto según coeficiente: los propietarios deben pagar estas derramas en función de su coeficiente de participación.
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Naturaleza recurrente: se repiten periódicamente para cubrir los gastos de mantenimiento y funcionamiento habitual.
Derramas obligatorias
En algunos casos, las derramas tienen carácter obligatorio porque responden a necesidades que no pueden ser aplazadas o a requerimientos legales. Dentro de esta categoría se incluyen principalmente dos situaciones:
- Obras de conservación y mantenimiento necesarias para la seguridad del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligatoriedad de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación de la comunidad, tanto desde el punto de vista estructural como de habitabilidad. Si el edificio sufre daños estructurales o si es necesario realizar trabajos de reparación para garantizar la seguridad de los vecinos, la junta de propietarios no puede oponerse a su ejecución y debe acordar el pago de las correspondientes derramas.
- Adaptación de los edificios a las normas de accesibilidad. Según el artículo 10 de la LPH, las obras necesarias para garantizar la accesibilidad del inmueble también tienen carácter obligatorio. Este tipo de obras se refiere a la instalación de rampas, ascensores o cualquier otro mecanismo que facilite el acceso de personas con movilidad reducida o discapacidades, siempre que sean necesarias para la vida diaria de algún vecino.
Características de las derramas obligatorias
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Carácter impositivo: los propietarios están obligados a contribuir al pago, aunque no todos estén de acuerdo.
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Finalidad legal o de seguridad: las derramas obligatorias están vinculadas a la seguridad estructural, la habitabilidad o el cumplimiento de normativas legales.
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Prioridad: no se requiere acuerdo unánime en algunos casos, como cuando están impuestas por ley.
Derramas extraordinarias
Las derramas extraordinarias son aquellas que se imponen para hacer frente a gastos imprevistos o que, aunque previstos, no fueron incluidos en el presupuesto ordinario. Este tipo de derrama puede surgir por diversas razones, entre ellas:
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Reparaciones urgentes o imprevistas: si ocurre un daño importante en un elemento común, como la rotura de una tubería o un fallo en la instalación eléctrica, la comunidad puede necesitar acordar una derrama extraordinaria para financiar las reparaciones.
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Mejoras o nuevas instalaciones: la comunidad puede decidir realizar obras de mejora en el edificio, como la instalación de un ascensor, la renovación de la fachada o la construcción de una piscina. Estas mejoras, aunque no son obligatorias, pueden requerir un desembolso extraordinario.
Lo que le diferencia de las derramas ordinarias, es que la aprobación de estas derramas exige un acuerdo en la junta de propietarios y su reparto sigue las mismas reglas que las derramas ordinarias, basándose en el coeficiente de participación de cada vecino.
Características de las derramas extraordinarias
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Carácter imprevisible o puntual: surgen de situaciones excepcionales o mejoras no programadas.
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Acuerdo en la junta de propietarios: necesitan ser aprobadas por la junta de propietarios, generalmente con mayorías cualificadas, dependiendo del tipo de obra a realizar.
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Cuantía variable: al ser derivadas de obras o gastos de cierta envergadura, las cantidades a aportar suelen ser más elevadas que las derramas ordinarias.
¿Cuál es el marco legal en la Ley de Propiedad Horizontal y derramas extraordinarias?
La Ley de Propiedad Horizontal regula de manera clara los derechos y obligaciones de los propietarios en una comunidad. En cuanto a las derramas extraordinarias, la ley establece que su imposición debe ser acordada por la junta de propietarios, pero existen diferencias en cuanto a los tipos de obras que pueden generar estas derramas.
Se necesita una mayoría simple para aprobar obras que afecten a la estructura del edificio o a elementos comunes, siempre que no modifiquen sustancialmente su uso. Sin embargo, si se trata de mejoras o instalaciones no necesarias, como la construcción de un gimnasio o una piscina, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En cualquier caso, la comunidad no puede imponer el pago de una derrama extraordinaria si no se cumple con el procedimiento de votación establecido en la LPH. Además, los propietarios que voten en contra de una mejora no están obligados a pagar si el coste de la obra supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El pago de las derramas extraordinarias
El pago de una derrama extraordinaria debe ser realizado por todos los propietarios de la comunidad en proporción a su coeficiente de participación, salvo que en los estatutos se disponga otra cosa.
Las derramas extraordinarias deben pagarse en el plazo que acuerde la junta de propietarios. Si el propietario no cumple con el plazo establecido, la comunidad puede aplicar intereses de demora.
Por lo tanto, las derramas son una herramienta fundamental para asegurar el mantenimiento y la mejora de las comunidades de propietarios de esta forma, se puede garantizar el buen funcionamiento de la comunidad y la preservación de los elementos comunes, a la vez que se respeta el derecho de cada propietario.
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